房屋基地周邊有嫌惡設施不能作為預售屋解約的理由!

諮詢問題：基地周邊有嫌惡設施，可以解約嗎？

近期收到一位民眾諮詢。他提到，依照「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，如果房屋周邊300公尺內存在嫌惡設施，銷售方應負有資訊揭露義務，相關設施也應記載在基地位置圖上；如果沒有揭露，可能涉及廣告不實。因此，他希望以這項規定向建商主張解除預售屋買賣契約。

不過，僅以基地周邊存在宮廟等設施，或位置簡圖未予標示，就主張解除預售屋買賣契約，恐怕未必會被法院接受。主要理由如下。

重要提醒：個案是否可以解約，仍須綜合檢視契約內容、廣告資料、銷售人員說明、設施性質及其實際影響，不能只憑「300公尺內有宮廟」一項事實判斷。

一、宮廟不當然構成《民法》上的物之瑕疵

不動產說明書的規範確實要求揭露特定範圍內的重要環境設施；然而，所謂「嫌惡設施」並沒有一個可以適用於所有案件的固定法律定義，而寺廟、宮廟是否令人排斥，也可能因個人的宗教信仰、生活習慣及居住需求而有不同評價。

房價漲跌及交易意願會受到區位、供需、交通、屋況、景氣等多重因素影響。周邊設施即使影響部分買家的購買意願，也不當然表示建物本身的權利、品質或使用效用存在瑕疵。若無具體證據證明宮廟造成噪音、交通、使用效能或客觀價值的實質減損，通常很難僅以宮廟存在為由，主張建物具有物之瑕疵並解除契約。

判斷重點不在設施是否被稱為「嫌惡設施」，而在於它是否對標的物的使用、效用或價值造成具體且可證明的影響。

二、不動產說明書規範不等同建商的解約責任

不動產說明書制度主要依《不動產經紀業管理條例》規範經紀業及經紀人員在受託銷售、解說不動產時的資訊揭露義務。若預售屋由代銷經紀業者銷售，是否製作並交付不動產說明書、實際由誰說明，仍須依交易角色及個案資料確認。

即使相關揭露有所欠缺，也不能直接跳到「建商必須同意解約」的結論。買方仍需進一步說明建商或代銷是否負有契約上或法律上的告知義務、未揭露的資訊是否重大、是否影響締約決定，以及該情形依法會產生何種民事效果。

行政法規上的資訊揭露義務，與民事契約上的解除權並非完全相同；是否能解約，仍須具體判斷法律要件。

三、基地位置簡圖未標示宮廟，不當然構成廣告不實

建案位置簡圖通常用來協助消費者概略認識基地位置、主要道路及周邊環境，本質上屬於示意資料，不可能把範圍內所有建築物及設施完整呈現。

因此，位置簡圖沒有標示某一宮廟，可能只是示意圖的資訊取捨，並不當然等於建商或代銷積極隱匿事實或刊登不實廣告。是否構成廣告不實，仍應檢視廣告整體內容、呈現方式、是否作出明確保證，以及該資訊是否足以使一般消費者產生錯誤認知。

但若銷售方曾明確宣稱周邊沒有特定設施、刻意以不實資訊回應買方詢問，或對足以影響交易決定的重大事項積極隱匿，法律評價仍可能不同。

「沒有畫在示意圖上」與「積極表示不存在」並不相同，仍須以完整廣告、銷售說明及相關證據判斷。

結論：周邊設施通常不會當然產生解約權

總體來說，預售屋基地周邊存在宮廟或其他被稱為嫌惡設施的場所，通常不能單憑這項事實就作為解除預售屋買賣契約的理由。

真正的爭點仍在於：該設施是否對房屋使用或價值造成具體減損、銷售方是否違反應負的資訊揭露或契約義務、廣告或說明是否足以使消費者產生錯誤認知，以及這些情形是否達到法律上可以解除契約的程度。

如遇到類似爭議，建議先保存預售屋買賣契約、廣告文宣、基地位置圖、通訊紀錄與銷售人員說明，再依個案事實評估是否有解除契約、減少價金或損害賠償等請求空間。