預售屋貸款還沒辦完，也可能構成買方違約：從新竹地院115年度訴字第368號判決談申貸期限

案件經過：原貸款銀行拒絕承作，買方改向其他金融機構申貸

本案買方以總價3,665萬元購買預售屋，並已繳納9,882,756元。建商取得使用執照後，通知買方應依契約約定，在收到通知後20個工作天內完成自洽金融機構的申貸手續。

買方原先向玉山銀行辦理貸款，但銀行後來拒絕承作，買方才改向其他金融機構申請。建商曾寄發逾期通知，要求買方補正辦理；其後又通知買方，如不辦理貸款，應於指定期限內自行繳納原預定貸款金額2,567萬元。

買方主張，新的金融機構已表示可能核貸約六成，因此貸款並非無法辦理；建商在貸款尚未完成前解除契約，並不合法。但建商認為，買方既未在契約期限內完成申貸，也未依通知補足價款，已構成違約。

本案主要法律爭點

本案爭議不只是銀行最後有沒有核准貸款，而是買方是否依契約約定，在期限內完成應辦理的全部程序，以及逾期後是否依建商通知補足價款。

1. 買方辦理的是建商委辦貸款，還是由買方自行洽詢金融機構的自洽貸款？
2. 所謂「完成申貸手續」，是否只要銀行初步表示可能核貸即可？
3. 買方未在契約期限內完成貸款，經催告後仍未完成，建商能否視為買方放棄貸款，要求買方自行繳清尾款？
4. 買方未繳清尾款後，建商能否解除契約並沒收違約金？
5. 契約約定以房地總價15％計算違約金，是否過高？

法院認定：未在20個工作天內完成申貸，已違反契約約定

法院先認定，本案屬於買方自行洽詢金融機構的「自洽貸款」，並非委託建商代覓銀行的委辦貸款。因此，買方應依契約約定，在收到通知後20個工作天內完成申貸手續。

買方於民國114年9月30日收到通知，依約應於同年10月30日前完成申貸。然而，原先洽詢的銀行直到11月才拒絕承作，買方當時仍未完成貸款，法院因而認定買方已逾越契約約定期限。

值得注意的是，法院並不是因為銀行拒絕貸款，就直接認定買方違約；真正關鍵在於，買方負有在約定期限內完成申貸及按期付款的契約義務。貸款是否核准、銀行審核需要多久，以及貸款成數是否足夠，原則上均屬買方事前應評估及安排的履約事項。

貸款沒有在契約約定期間內辦理完成，即使原因涉及銀行審核時間或授信政策，也可能構成買方未依約履行。

銀行表示「可能核貸」，不等於已完成申貸手續

買方另主張，新的金融機構已於催告期限內同意核貸約六成，因此申貸程序已經完成。

但法院依契約內容認為，完成申貸手續包括金融機構估價、確定核貸金額及對保等程序。從買方提出的錄音內容，只能看出貸款仍在徵信或內部審核階段，銀行人員也僅表示尚差一個步驟才可以核貸，最多只能證明將來可能取得2,200萬元至2,300萬元貸款。

因此，只有銀行人員口頭表示「應該可以貸」或告知預估成數，尚不足以證明申貸程序已全部完成。只要核貸金額尚未確定、尚未完成對保，仍可能不符合契約所稱的完成申貸手續。

催告後仍未完成貸款，也未自行繳款，建商得解除契約

依本案契約，買方逾期未完成申貸手續，經建商書面催告後仍未完成，即視為放棄辦理銀行貸款。此時，建商得改按「不辦貸款」的約定處理，通知買方自行繳納原定貸款金額。

本案買方不僅未在原約定期限內完成申貸，經催告後仍未完成估價、確定核貸金額及對保等程序，也未在建商指定期限內繳納2,567萬元。法院因此認為，建商解除買賣契約，符合雙方契約約定。

換言之，買方不能只以「貸款仍在辦理中」作為遲延付款的理由。若契約未約定以銀行實際撥款作為付款義務的停止條件，貸款程序延誤通常不會當然延後買方的付款期限。

買方雖違約，違約金仍可能由法院酌減

本案契約原約定，買方違反付款條件時，建商得沒收房地總價15％作為違約金，也就是5,497,500元。

法院雖認定買方違約及建商解除契約均屬合法，但考量買方已按期繳納近千萬元，且在建商催告後仍持續向金融機構洽辦貸款，具有繼續履約意願，與惡意拒絕付款的情形不同，最終依民法第252條將違約金酌減為房地總價10％，即3,665,000元。

因此，建商應將買方已繳價金扣除3,665,000元後的餘額6,217,756元返還買方。

實務提醒：貸款沒辦完，不只是銀行的問題，也可能成為買方違約

近年受到銀行授信政策、不動產放款集中度及個人負債條件影響，房屋貸款的審核時間可能拉長，實際核貸成數也可能低於買方原先預期。然而，貸款延誤或成數不足，不代表買方可以當然延後付款，更不一定能要求建商持續等待。

建議買方在簽訂預售屋買賣契約前及建案接近交屋時，預先做好貸款與自備款規劃。

1. 事先向銀行詢問自身條件可能取得的貸款成數，不要只以建案廣告或銷售人員所稱的最高成數作為資金規劃基礎。
2. 詳細確認契約所約定的申貸期限，以及「完成申貸手續」究竟包含哪些程序。
3. 預留銀行估價、徵信、核貸、對保及撥款所需時間，收到建商通知後應立即辦理。
4. 準備貸款成數不足時的自備款或替代資金，並同時洽詢其他金融機構，避免第一家銀行拒貸後才重新申請。
5. 若確實需要延長申貸或付款期限，應與建商以書面明確約定展延期限及條件，不能只依賴口頭承諾。

結語：事先確認可貸成數，並為貸款流程預留時間

本案提醒買方：預售屋貸款不是只要「有提出申請」即可。若未在契約期限內完成約定程序，經催告後仍未完成，也無法自行補足價款，就可能構成買方違約，面臨契約遭解除及被扣除違約金的風險。

尤其目前房屋貸款流程所需時間較長，買方在購屋前應先向金融機構詢問可貸成數，審慎估算自備款，並提早安排申貸，才不會因貸款時程或成數落差而失去房屋，甚至承擔高額違約金。

※本文係依臺灣新竹地方法院115年度訴字第368號民事判決整理。該判決為第一審判決，個案結果仍應依契約內容、當事人往來紀錄及後續審級判斷為準。

目前貸款審核流程較長，買方在簽約及交屋前，應先向金融機構確認可貸成數、可能的審核期間及自備款缺口。