預售屋驗屋發現瑕疵就能解約嗎？民法第359條的「重大瑕疵」門檻

預售屋有瑕疵，不代表當然可以解約

購買預售屋後，到了驗屋、交屋階段才發現房屋有漏水、設備故障、磁磚缺角、停車位不好停，甚至公共設施存在大量缺失，買方是否可以直接解除契約，要求建商返還全部買賣價金？

答案通常是否定的。

房屋存在瑕疵，不代表買方當然可以解除契約。依照民法第359條規定，如果解除契約依具體情形顯失公平，買方就只能請求減少價金，不能解除契約。

臺灣高等法院114年度重上更一字第1號民事判決，即針對預售屋買方主張房屋及公共設施存在多項瑕疵，能否據此解除預售屋買賣契約，作出相當具體的判斷。

買方主張：公設有800多項瑕疵，停車位也不好使用

本案買方向建商購買兩戶預售屋及數個停車位，總價均在數千萬元以上。

進入驗屋及交屋階段後，買方主張建案存在下列問題：

1. 大樓公共設施有800多項瑕疵。
2. 停車位設置於轉彎處，欠缺樑柱保護設施。
3. 部分停車位難以駛入，靠牆一側的車門也不容易開啟。
4. 其中一戶房屋的主臥室沒有設置冷氣管路及排水孔。
5. 房屋另有水壓不足、設備操作不順、磁磚缺角及門片刮傷等缺失。

買方認為，上述問題已經影響房屋應有的品質、價值及使用效能，因此拒絕繳付後續款項、辦理貸款及交屋，並進一步向建商表示解除契約，要求返還已支付的買賣價金。 但法院並未接受買方的主張。

民法第359條：有瑕疵，不等於一定可以解除契約

依照民法第359條規定，買賣標的物存在瑕疵，且出賣人應負瑕疵擔保責任時，買方原則上可以選擇解除契約或請求減少價金；但是，如果依照具體情形解除契約顯失公平，買方就只能請求減少價金。

所謂「解除契約顯失公平」，是指瑕疵對買方造成的損害，與解除契約對賣方造成的損害相比，兩者顯不相當。

以預售屋為例，如果房屋只是存在可以修繕的局部缺失，修繕費用及對房屋價值造成的影響均相對有限，卻允許買方解除價值數千萬元的房屋買賣契約，要求建商返還全部價金，法院就可能認為解約造成的結果失衡，屬於顯失公平。

因此，判斷買方能否解除預售屋契約，不能只看房屋「有沒有瑕疵」，還必須進一步判斷：

1. 瑕疵是否確實存在。
2. 瑕疵是否影響房屋的價值、效用或品質。
3. 瑕疵影響的程度是否重大。
4. 瑕疵能否透過修繕方式補正。
5. 瑕疵造成的損害，是否足以合理化解除整份買賣契約的結果。

公設缺失項目很多，不代表一定構成重大瑕疵

本案買方雖然主張公共設施存在800多項瑕疵，但法院認為，買方沒有具體說明各項瑕疵的內容，也沒有證明這些問題如何影響建案應具備的價值、效用或品質。

此外，建案公共設施後續已由社區管理委員會委託第三方進行檢驗，相關缺失也經建商完成改善及修繕，最後完成驗收及點交。

因此，法院認為，僅以「公設有800多項瑕疵」這樣概括的說法，尚不足以證明建案存在重大且不能修補的瑕疵，更不能直接作為解除契約的理由。

這項判斷也提醒買方，瑕疵項目的「數量」並不是唯一標準。

即使驗屋報告列出數十項甚至數百項缺失，如果大多只是清潔、調整、補漆或更換零件即可處理的問題，法院仍可能認為這些瑕疵可以修補，尚未嚴重到足以解除整份買賣契約。

停車位不好停，也未必達到解約程度

買方另主張停車位位於轉彎處、不容易停入，部分位置靠近牆面，導致車門難以開啟，應屬重大瑕疵。

法院則認為，買方除提出照片外，並未提出鑑定報告或其他證據，證明停車位確實無法正常使用，也無法確認停車位的價值、效用或品質究竟減損多少。

而且，本案停車位的位置、編號、尺寸及面積，與雙方簽訂預售屋契約時約定的內容相符。買方所稱使用不便的情形，也沒有影響房屋的居住安全或基本功能。

因此，法院認為，即使停車位在使用上確實不夠便利，也不當然構成足以解除整份預售屋契約的重大瑕疵。

可以修繕的房屋缺失，原則上應先循修繕或減價處理

本案房屋另有水壓較小、淋浴拉門開關不順、馬桶按鈕較緊、磁磚缺角及木門刮傷等問題。

這些情形即使構成瑕疵，通常也可以透過調整、修補或更換零件加以改善。法院因此認為，相關問題並非重大或不能補正的瑕疵，買方不能直接依民法第359條解除契約。

換句話說，預售屋存在一般施工瑕疵時，買方可以要求建商限期修繕；如果瑕疵已無法修補，或修補後仍造成房屋價值減損，也可以視情形請求減少價金或賠償損害。

但如果瑕疵並未嚴重影響房屋的安全、結構、居住功能或主要交易價值，買方通常不能直接跳過修繕、減價等方式，選擇解除整份契約。

發現瑕疵後，也不能任意拒付全部尾款

本案另一項值得注意的問題，是買方能否以房屋存在瑕疵為由，拒絕繳付全部剩餘價金。

法院指出，即使建商確實應負修繕或損害賠償責任，買方拒絕付款的範圍，仍應與瑕疵修補費用或可能發生的損害相當。

如果瑕疵只需要少量費用即可修繕，買方卻因此拒絕支付數百萬元甚至上千萬元的全部尾款，兩者顯不相當，買方就可能構成給付遲延。

本案預售屋契約也約定，買方發現房屋瑕疵時，可以記載於驗收單，要求建商限期修繕，並得保留房地總價一定比例作為交屋保留款；除有明顯重大瑕疵外，不得拒絕辦理交屋。

因此，買方最終不但未能以瑕疵為由解除契約，反而因為未依約繳款、辦理貸款及移轉登記，遭建商解除契約並沒收部分價金作為違約金。

什麼情形才可能達到解除契約的程度？

瑕疵是否重大，仍須依每一案件的房屋狀況、契約內容及證據個別判斷。實務上，如果瑕疵涉及下列情形，才比較可能達到足以解除契約的程度：

1. 房屋存在嚴重結構安全問題。
2. 瑕疵導致房屋無法正常居住或使用。
3. 房屋的重要格局、面積或主要設備與契約約定嚴重不符。
4. 瑕疵無法修補，或修補所需成本與影響極為重大。
5. 瑕疵已使買方簽訂契約的主要目的無法達成。

相較之下，如果只是油漆、磁磚、門窗、衛浴設備或其他可以修繕的局部缺失，原則上較難作為解除預售屋買賣契約的依據。

律師提醒：驗屋發現瑕疵，應先固定證據並依約處理

預售屋買方在驗屋時發現瑕疵，建議採取以下處理方式：

1. 將每一項瑕疵具體記載於驗收單。
2. 以照片、影片及專業驗屋報告保存證據。
3. 明確要求建商在一定期限內完成修繕。
4. 修繕完成後安排複驗，確認改善結果。
5. 如有保留款約定，依契約約定的範圍保留款項。
6. 如認為瑕疵重大，應先委請建築師、土木技師或其他專業人員鑑定。
7. 在拒付全部價金或寄發解除契約通知前，先確認是否具有充分的契約及法律依據。

尤其需要注意的是，買方不能只因驗屋發現瑕疵，就認定自己可以拒絕付款、拒絕交屋或解除契約。如果瑕疵並未達到重大程度，買方採取過度的拒絕履約措施，反而可能被認定違約，甚至遭建商解除契約及請求違約金。

結論：預售屋有瑕疵，修繕與減價才是通常處理方式

民法第359條雖然賦予買方解除契約或請求減少價金的權利，但解除契約並不是只要發現瑕疵就能行使。

依照臺灣高等法院114年度重上更一字第1號判決所呈現的判斷標準，如果房屋瑕疵並不重大、可以修補，或未明顯影響房屋的價值及通常使用功能，解除整份預售屋買賣契約可能被認為顯失公平。此時，買方原則上只能要求修繕、請求減少價金或損害賠償，不能直接以瑕疵為由解除契約。

因此，預售屋驗屋爭議的重點，從來不只是「房屋有沒有瑕疵」，而是買方能否提出具體證據，證明瑕疵已經重大到足以影響房屋的核心價值、通常效用或契約目的。

※本文係依臺灣高等法院114年度重上更一字第1號民事判決整理。個案能否解除契約，仍須視契約內容、瑕疵程度、修補可能性及相關證據綜合判斷。