建商逾期取得使用執照，買方可以解除預售屋契約並請求違約金嗎？

案件背景：取得使用執照的期限發生爭議

預售屋交易中，建商遲延完工，買方能否解除契約並請求違約金？臺灣臺南地方法院115年度訴字第152號民事判決，提供了檢視契約期限與順延事由的具體案例。

買方於民國113年6月11日簽訂預售屋買賣契約，房地總價747萬9,900元，已繳土地及房屋價款149萬5,980元。契約約定建商應於114年6月30日前完成必要設施並取得使用執照；逾期三個月仍未取得使用執照，視同賣方違約。買方於114年12月2日寄發存證信函主張解除契約，建商則直到115年1月27日才取得使用執照。

本案直接爭執的是「取得使用執照」是否逾期，而非房屋實際點交日是否遲延。兩者在契約中可能各有不同期限及法律效果。

原告買方的主張

買方認為建商未依契約於期限內取得使用執照，已違反契約第11條。買方依第25條寄發存證信函解除契約後，請求返還已繳價款149萬5,980元。

買方並依契約請求房地總價15%的違約金112萬1,985元，合計請求261萬7,965元，另請求法定遲延利息。就返還價款部分，買方也提出民法第259條、第179條作為擇一請求的依據。

被告建商的抗辯

建商主張，臺南市政府因新冠疫情公告建造執照等建築期限自動展延兩年，契約所定的取得使用執照期限也應隨之延後。疫情影響工程進度，屬契約約定的不可抗力或不可歸責事由。

建商另主張應計入110年三級警戒期間的一半、111年停電一天，以及施工期間颱風停止上班的十二天，據此認為並未逾期。即使法院認定逾期，建商仍主張15%的違約金過高，應酌減九成。

法院如何判斷展延期限？

法院指出，政府公告延長建造執照期限，是行政上的展延措施，不會使買賣雙方約定的取得使用執照期限自動延長兩年。雙方於113年6月簽約時，疫情緊急狀態已結束逾一年，也不能僅憑疫情曾發生，就認定簽約後有不可抗力致建商不能施工。

法院認為，簽約以前的三級警戒、停電及部分颱風停班日，都是建商訂約時已可知悉的事實，不能在事後再據此延長契約期限；簽約後、期限屆滿前的兩個颱風停班日則可順延兩天。至於期限屆滿後才發生的颱風，不能再讓已屆滿的期限延長。

因此，本案取得使用執照的期限由114年6月30日順延至114年7月2日。建商於115年1月27日才取得使用執照，仍屬逾期；買方先前寄發並由建商收受的解除通知，發生解除契約的效力。

解除後可以請求多少？

依本案契約，買方解除後，建商應返還已繳房地價款，並賠償房地總價15%的違約金；違約金若超過已繳價款，則以已繳價款為限。本案15%為112萬1,985元，未超過已繳價款149萬5,980元，法院因此准許全額請求。

建商雖請求法院將違約金酌減九成，但未提出足以證明金額過高、顯失公平的事證。法院也考量該條款由建商預先擬定，與預售屋買賣定型化契約應記載事項相符，未採納酌減主張。判決主文命建商給付買方共261萬7,965元，另就其中149萬5,980元判給自115年3月24日起算的年息5%。

返還已繳價款與違約金是兩筆不同款項；能否請求及其數額，仍須核對個別契約、已付款項與解除通知。

給買方的提醒：先確認期限，再保存解除與付款證據

遇到建案延誤，應先核對契約中開工、取得使用執照及實際交屋的各別期限，確認有無合法順延事由、違約門檻與解除條款。接著保存契約、付款紀錄、主管機關核發使用執照資料及往來通知；若決定解除，也應注意以可證明送達的方式明確表示。

本判決是以逾期取得使用執照及本案契約條款作出判斷。其他案件即使也有交屋延遲，是否能解除契約及請求15%違約金，仍須依契約內容及具體事實判斷。

給建商的提醒：已經遲延，應盡快協商

建商若已發現可能無法在契約期限內取得使用執照，應及早盤點實際進度、展延依據及可履行日期，向買方提出具體說明。若期限已經屆滿，更應主動與買方協商雙方均可接受的解決方案，例如明確的新履行時程、補償方式或合意解除及結算安排，並以書面確認內容。

協商能否成立，仍取決於買方意願；建商不能僅以單方通知取代契約變更。本案亦顯示，事後取得使用執照，未必能使已生效的解除失效。及早處理爭議，通常比放任逾期持續、等待訴訟結果，更有機會控制退款、違約金及後續爭議所帶來的損失。

※本文依臺灣臺南地方法院115年度訴字第152號民事判決整理，屬第一審判決；後續審級及個案契約可能影響最終結果。