預售屋解約潮已經開始

限貸令不是解約的主因

過去大家常提限貸令導致了預售屋解約潮。但追根究柢來看，第七波信用管制，也就是俗稱的限貸令，頒布到現在已經兩年了。依照實價登錄網站的數據來說，臺中三年來也只有1,300筆，其中還有一年不能算限貸令的鍋。1,300筆很多嗎？如果以過去數年的預售屋交易數量來說，其實不是。

價格才是解約問題的核心！

所以限貸令並不是直接造成預售屋解約的主因，否則從限貸令頒布至今，應該會有更多的預售屋違約。

固然貸款成數有所落差，但市場上的交易價格如果仍然略高或相近於預售屋價格，選擇解約會瞬間賠掉15%，一般人的選擇應該都是先去把差額想辦法補足。

只有一種狀況會選擇解約，就是市場上出現新成屋跟預售屋價差超過15%時，而且這種狀況會觸動連鎖反應。預售屋買家的預期心理一旦變成：如果繼續履約下去，價格繼續跌，會不會損失超過15%？未來還要背著千萬房貸、嘗試出售，是不是直接賠掉這15%比較乾脆？

哪些預售屋較可能出現解約風險？

結論上來說，並不是全部的預售屋都有解約風險。甚至同一個預售案社區，因為每個買家成交價格不同，也不會是全社區都要解約。大概要滿足以下幾個條件：

1. 112年下半年成交，無法轉約，只能等交屋；如果同時存在可以轉約的案件，轉約價格可以判斷市場風向。
2. 房屋供給量巨大的新興重劃區。
3. 自住客比例低的預售屋建案。
4. 新成屋與預售屋價差達15%以上的區域。

如果同一預售屋建案中，有112年7月以前簽約的買家在網路上想轉手，而轉手價格與113、114年的預售屋價格差距達15%，也是刺激解約的一個重要原因。

違約或繼續履約：兩難選擇

這其實是一個兩難狀況：選擇違約，現在就賠15%；但如果選擇繼續履約，說不定除了賠15%以外，還要額外背上千萬債務，卡死現金流。

選擇違約會出現哪些法律問題？

首先，你一定得向建商提起訴訟，因為透過協商、消保官、調解都是沒有意義的。

依照預售屋買賣契約，建商得沒收契約房地總價款的15%。「得」沒收，似乎還有一線希望。但要依據什麼理由主張返還已繳納款項呢？

15%違約金是否有機會酌減？

這邊要說到，沒收15%，法律上的性質是一種違約金。而違約金依照民法第250條第2項前段規定，除非當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

但不可以想當然爾地說，建商都有賺錢，所以沒賠這麼多。如果單純這樣講，而沒有詳細分析建商是否受有損害及損害狀況，法院是很難推翻契約約定的。至於到底怎麼分析，因為涉及每個建案的條件不同，可能有非常多的考量。如果各位有這樣的需求，也可以私底下跟我們預約諮詢討論。

「賠償總額預定性違約金」——換句話說，如果建商沒有受到這麼多損害，就不能扣買家這麼多違約金。