房貸成數不足可以解除買賣契約嗎？從法院判決看買方未約定貸款條件的風險

第二戶房貸上限七成，不代表一定貸得到七成

央行日前將自然人第二戶購屋貸款的最高成數由六成調升至七成，並自民國115年9月18日起實施。但七成是管制規定的上限，不是銀行對每位買方的核貸承諾。實際貸款金額仍須由銀行依房屋及申貸人的條件審核；銀行也可能採取較嚴格的授信標準。買方不能只因政策容許貸到七成，就認定自己一定能取得七成貸款。

臺灣新北地方法院114年度訴字第121號民事判決，正好說明貸款預期與契約約定之間的落差，可能使買方面臨無法完成交易及負擔違約金的結果。央行政策資料：中央銀行115年9月17日理監事聯席會議決議新聞稿。

買方貸不到預期成數，主張取回已付價金

本案買方以5,350萬元購買房地，原預計以銀行貸款4,280萬元支付尾款，並已將210萬元匯入履約保證專戶。但買方未依約在期限內支付其餘325萬元簽約款，後來主張因貸款政策限縮，無法取得預期的八成貸款。

買方認為，貸款不足並非自己的信用或資力問題，而是不可歸責於雙方的政策因素，因此主張契約因給付不能而消滅，請求返還已付的210萬元；即使構成違約，買方也主張沒收全額作為違約金過高，請求法院酌減。

賣方則指出，契約沒有約定「貸不到八成即可解除」，反而明定貸款不足時應由買方補足差額。買方未按期付款，經催告後仍未履行，賣方因此解除契約，並反訴請求違約金。

法院為何沒有接受「貸款不足就能解約」？

法院認為，資金不足與法律上的給付不能不同。買方目前無法從銀行取得預期貸款，並不表示支付價金在客觀上已不可能；買方仍可能透過其他方式籌措款項。

法院也檢視契約、特別約定及證人說法，認定雙方並未將「貸款須達八成，否則買方得解除契約」寫入買賣契約。相反地，特別約定載明貸款金額如有變動，買方應補足差額。至於買方曾向仲介表示希望加入貸款不足即可解約的文字，法院認為，該內容最終並未成為雙方簽署的契約條款。

因此，法院認定買方未依期付款，賣方經催告後解除契約有效。對已匯入履約保證專戶的210萬元，法院認為依契約可作為違約金，且本案無酌減必要；判決反訴部分命買方給付賣方210萬元及利息，賣方其餘違約金請求則遭駁回。

該210萬元是買方先前已匯入專戶的款項，不能理解為在已付款之外，又須額外支付另一筆210萬元。

對貸款成數沒有把握，應在簽約前加入特別約定

這個判決對買方最直接的提醒是：無論是否為第二戶貸款，只要取得特定貸款成數是完成交易的必要條件，就應在簽約前與賣方談妥，明確寫進契約。口頭告知仲介、在通訊軟體提出要求，或自行預期銀行會核貸，都不能取代雙方簽署的條款。

例如，買方可爭取約定：在依約配合申貸的前提下，如銀行核准貸款金額未達買賣總價的七成，買方得以書面通知解除契約；契約解除後，賣方不得以貸款不足為由請求違約金、沒收已付價款或要求買方補足差額，已付款項應依約返還。

實際擬約時，還須寫清楚七成如何計算、向哪些銀行申貸、申貸與通知期限、以何種文件證明核貸結果，以及已付款項的返還期限與方式。若買方未提供必要文件或未依約辦理申貸，也應事先約定如何處理。這類條款須由買賣雙方同意，並與契約原有的「貸款不足由買方補足」條款一併檢視，避免約定互相牴觸。

結論：簽約前，先確認貸款缺口由誰承擔

房貸成數上限調高，不等於個別買方必然取得相同成數。買方應在簽約前評估可貸金額、自備款及貸款不足時的資金缺口；若無法承擔缺口，就要先取得賣方同意，將貸款不足時的解除權及已付款處理方式寫入契約。

否則，可能如本案買方一樣，房屋未能買成，已付的210萬元仍成為違約金。貸款條件攸關能否履約，應在簽名付款前處理，而不是等銀行核貸結果出來後才討論。

本文依臺灣新北地方法院114年度訴字第121號民事判決（民國115年1月30日）整理；該判決為第一審判決，本文未確認後續上訴或確定情形。個別交易仍應依契約文字與具體事實判斷。